Отправлено: 07.04.10 13:57. Заголовок: Приобретение недвижимости

В 2007 году проходил конкурс по продаже государственного имущества, по результатам которого приобретены нежилые помещения (номера на поэтажном плане 1 этаж №№10-16; 2 этаж №№ 5,6,6а,7,8,9,9а,10-17), без литеров. Имеется условный номер 33-33-01/051/2007-086. Приобретенные нежилые помещения и жилая часть здания расположены на земельном участке площадью 1351 кв.м., являющимся государственной собственностью. На сегодняшний день земельный участок не разделен. Жилые помещения в здании, являются государственной собственностью и закреплены на праве оперативного управления за государственным учреждением культуры «Государственный Центр по учету, использованию и реставрации памятников истории и культуры» Жилые помещения в здании состоят из шести квартир, в трех из которых никто не зарегистрирован и фактически не проживает. В оставшихся квартирах зарегистрированы три семьи численностью пять человек. Было адресовано письмо в Департамент имущественных и земельных отношений с просьбой, решить вопрос с жильцами, на что поступил ответ (исх. № ДИЗО 4442/03-2 от 14.09.2007): «Вопрос о приобретении указанного имущества Вы можете решить с жильцами. Граждане, зарегистрированные в данных жилых помещениях, имеют право приобрести их в собственность в порядке, установленном Законом РФ от 04.07.1991г. № 1541-1 «О приватизации жилого фонда в РФ». Но Департамент наверно не знает, что дома, которые признаны аварийными нельзя приватизировать.
Вопрос: Каким образом можно решить вопрос с жильцами (с минимум затрат и максимальной пользой), т.е. выписать их из прописанных площадей, приобрести оставшуюся часть здания и земельный участок под этим зданием?

 Отправлено: 08.04.10 14:40. Заголовок: Старушка пишет: Воп..

Старушка пишет:

цитата:

Вопрос: Каким образом можно решить вопрос с жильцами (с минимум затрат и максимальной пользой), т.е. выписать их из прописанных площадей, приобрести оставшуюся часть здания и земельный участок под этим зданием?

Я так понял, что вам вовсе и не нужны эти жилые помещения, вам, как бы, навязывают решить вопрос с расселением жителей. Вы же пишите что по конкурсу приобрели только нежилые помещения.
Также из вопроса следует что нежилые помещения были отчуждены без отчуждения земельного участка, на котором они расположены (ст. 273 ГК РФ и ч. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Согласно п. 1 ст. 271 ГК РФ и ч. 1 ст. 35 ЗК РФ на данный момент вы обладаете правом пользования земельным участком, на котором расположены данные нежилые помещения:

цитата:

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

цитата:

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно ч. 3 ст. 35 и абз. 2 ч. 3 ст. 36 ЗК РФ вы имеете право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку само здание расположено на неделимом земельном участке, находящемся в государственной собственности и помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения.
Согласно п. 19 постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства":

цитата:

19. В силу части второй пункта 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании. При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

 Отправлено: 13.04.10 10:55. Заголовок: Огромное спасибо, за..

Огромное спасибо, за пояснения связанные с земельным участком. Осталась последняя проблема - оставшаяся часть здания и жители. Да приобрели только нежилую часть, но есть еще и жилая, которая пострадала от сильного пожара. Являясь собственником части здания я не имею права на снос другой части, ди и дело все в том, что это здание имеет историческую ценность и находится в центре города. В планах из этого здания сделать или торговый центр или реторан, но для этого необходимо выкупить оставшуюся часть здания и весь земельный участок. Неоднократные обращения к жителям никакого успеха не дали. Департамент наотрез отказывается решать эту задачу, т.к. это обязывает на предоставление гражданам другого равносильного жилья. Какие варианты из сложившейся ситуации возможны?

 Отправлено: 13.04.10 11:58. Заголовок: Очень интересные воп..

Очень интересные вопросы вы задаете. Полагаю, что это все необходимо было выяснить до приобретения нежилых помещений.

цитата:

Являясь собственником части здания я не имею права на снос другой части

Естественно, поскольку собственником другой части здания является другое лицо, а не вы.
Если снесете, то тем самым лишите жильцов крова и причините имущественный ущерб собственнику здания. Кроме того, памятники истории и культуры находятся под особой охраной, за их уничтожение или повреждение ст. 243 УК РФ предусмотрена уголовная ответственность.

цитата:

это здание имеет историческую ценность

Выясните, является ли это здание объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) федерального, регионального или местного значения. Содержатся ли сведения о нем в едином реестре объектов культурного наследия. Входят ли приобретенные вами нежилые помещения в состав такого объекта.
Дело в том, что в отношении объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" установлены определенные ограничения. Например, согласно ч. 3 ст. 52 названного закона:

цитата:

Объект культурного наследия, включенный в реестр, используется с обязательным выполнением следующих требований: - обеспечение неизменности облика и интерьера объекта культурного наследия в соответствии с особенностями данного объекта, послужившими основанием для включения объекта культурного наследия в реестр и являющимися предметом охраны данного объекта, описанным в его паспорте; - согласование в порядке, установленном пунктом 4 статьи 35 настоящего Федерального закона, осуществления проектирования и проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории объекта культурного наследия либо на земельном участке или водном объекте, в пределах которых располагается объект археологического наследия; - обеспечение режима содержания земель историко-культурного назначения; - обеспечение доступа к объекту культурного наследия, условия которого устанавливаются собственником объекта культурного наследия по согласованию с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия.

цитата:

обращения к жителям никакого успеха не дали

Насколько я понимаю жители данного здания пользуются жилыми помещениями на основании договоров социального найма, собственниками не являются. Обязать или даже понудить их приватизировать эти жилые помещения вы не можете, они свободны в распоряжении принадлежащими им правами. Учитывая что здание горело, можно предположить, что они ожидают когда здание признают аварийным и собственник здания расселит их (или в отношении здания будут проведены реставрационные работы). Если они приватизируют жилье, то тогда бремя его содержания ляжет на их плечи, чего, естественно, им никак не хочется (кому надо ремонтировать или реставрировать здание за свой счет?).

цитата:

Департамент наотрез отказывается решать эту задачу, т.к. это обязывает на предоставление гражданам другого равносильного жилья

Конечно, а для этого необходимо, чтобы у департамента были жилые помещения в необходимом количестве и чтобы эти помещения не планировалось предоставить по другим программам.

Еще два момента:
1. Что предусмотрено в отношении данного здания документами территориального планирования (генеральным планом) - оставление как есть или строительство на его месте какого другого объекта, например, зоны отдыха (парк). Тогда строительство торгового центра или ресторана вам никто не согласует.
2. Если оставшаяся жилая часть здания или земельный участок под зданием и будут продаваться (сдаваться в аренду), то только на торгах. Не факт что победителем торгов станете именно вы.

 Отправлено: 13.04.10 15:15. Заголовок: Выписка из договора ..

Выписка из договора по продаже государственного имущества: Продавец – «Фонд государственного имущества», Балансодержатель объекта – Государственное учреждение культуры «Государственный центр по учету, использованию и реставрации памятников истории и культуры» Категория земель, согласно кадастрового паспорта на земельный участок – земли населенных пунктов, разрешенное использование – строительство малоквартирного жилого дома. На земельном участке, в соответствии с кадастровым паспортом, расположены объекты недвижимости – административное здание и сарай.
Департамент имущественных и земельных отношений на наше обращение пояснил, что жилые помещения в здании, являются государственной собственностью и закреплены на праве оперативного управления за государственным учреждением культуры «Государственный Центр по учету, использованию и реставрации памятников истории и культуры» и сослался на закон о приватизации гражданами своих квартир. Приватизировать аварийные квартиры это, все равно что, поставить на бедующем жилье крест. Надо полагать, что жители надеются на предоставление им нового жилья (Если честно, я бы тоже надеялась). До 2012 года действует отличная программа, согласно Федеральному закону от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», Федеральному закону от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", для переселения граждан из аварийного жилищного фонда.
Но как Департамент может ссылаться на приватизацию, если, согласно определению ВАС от 28.12.2007г. № 16882/07 и ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии. Такую сделку можно признать ничтожной на основании ст. 168 ГУ РФ.
Вместе с тем следует учитывать, что в случае признания жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания по причине аварийного состояния собственник жилищного фонда должен принять решение об отселении граждан (пункт 12,13 Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодным для проживания).

 Отправлено: 14.04.10 09:02. Заголовок: Старушка, этот дом у..

Старушка, этот дом уже признан аварийным? Вы ссылаетесь на пункты Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Вместе с тем, это же Положение говорит о том, что здание признается комиссией (п. 42 и 46), решение которой должно оформляется в виде заключения (п. 48) и акта (п. 49).
Если ни заключения, ни акта комиссии нет, то и дальнейшие рассуждение о применении норм, касающихся приватизации аварийного жилья и расселении граждан не имеют смысла.
Воспользоваться названными вами программами граждане могут по своему собственному усмотрению, понудить их к этому нельзя.

 Отправлено: 14.04.10 09:12. Заголовок: полностью с Вами сог..

полностью с Вами согласна!